ローン情報

頭金は価格の2割以上が原則将来のことも考えて資金計画を立てるには、どうやって住宅ローンを組めばよいのでしょうか。マンションの販売センターなどでは、自分たちの自己資金や収入に合わせて、購入したい住戸の資金計画の概算書をつくってくれます。その資金計画どおりに住宅ローンを借りていい場合もありますが、もっと自分たちに適した組み方があるかもしれません。概算書をチェックするポイントを、項目にしたがって順に考えていきましょう。まず頭金ですが、通常は価格の2割(20％)以上を用意します。頭金が2割未満でも住宅ローンを借りられるケースもありますが、あまり借入金が多いと返済の負担が重くなってしまうので注意が必要です。

年収に占める年間の返済総額の割合が返済率です。この返済率は20％以内がひとつの目安になります。本人の年収だけだと20％を超えてしまう場合は、配偶者の年収を合算してかまいません。2人の年収を合算しても返済率が20％を超えてしまうようなら、予算を見直すことも検討すべきでしょう。また、妻が子育てで仕事を離れる予定がある場合は、夫ひとりの収入でも苦しくならないよう調整が必要です。金利タイプの違いに注意しましょう。
借入先にはさまざまな金融機関がありますが、大きく分けると住宅金融公庫などの公的融資と、銀行などの民間融資の2種類があります。それぞれに融資条件などが異なりますが、大きく違うのは金利のタイプです。公的融資の代表格である公庫や年金住宅融資は、固定金利型なので返済の途中で金利が変動することはありません。公庫の金利は11年目から少しアップしますが、適用される金利は借りる時点で決まっています。これに対し、民間融資は変動金利型が主流です。銀行ローンでは一定期間だけ金利を固定する固定期間選択型も扱っていますが、固定期間が終わるとその時点の金利が適用されるので変動金利型の一種といえます。
現状では固定金利型より変動金利型のほうが低金利のケースが多いのですが、将来、金利が上がると変動金利型の場合は返済額がアップします。概算書の資金計画が変動金利型の銀行ローンだけで組まれている場合は注意が必要です。金利上昇のリスクがない固定金利型と、低金利メリットのある変動金利型(または固定期間選択型)を組み合わせて借りる方法も検討してみるといいでしょう。

返済期間は多くの場合、35年が最長です。毎月の返済額は返済期間の長いほうが軽いのですが、トータルの総返済額は逆に返済期間の短いほうが軽くなります。返済に余裕があるなら、返済期間を短く組んで総返済額を軽くしたいところです。
なお、サラリーマンの場合はボーナス時返済を併用するケースも少なくありませんが、ボーナスは景気に左右されやすいのも事実です。あまりボーナスに頼りすぎず、毎月返済をメインに組むことをお勧めします。

30年前後にわたる返済期間中には、家族構成や金利などさまざまな変化が考えられます。返済の途中で手持ち資金に余裕ができたら、まとまった金額を繰り上げ返済してローンを早く減らすことも検討しましょう。また、公庫では手数料を払えば返済の途中で返済期間を短くしたり、ボーナス返済の比率を変えたりもできます。例えば教育費のかかる期間だけ返済期間を長く組んでおいて、余裕ができたら短くして早くローンを返すといった対応も可能です。住宅ローンの返済中も資金計画をときどき見直してみてください。